2011年8月中旬的一天，张恒专门从东莞来广州。这位80后企业主此行的主要任务是：买保时捷。

为了尽快拿到车，当晚浙江福彩，他将卖保时捷的卖车妹约出来，请对方吃饭。饭桌上，南方周末记者问他为何那么急买车。他说：某工业园有块地，急着去圈。买车是为装门面，县太爷们信这个。

他属于新创业者，做的是制造业。他边吃饭边不停抱怨，上一代制造业主们把广东的地都分光了，这些人光靠出租厂房业，或者是卖地，就发达了。他们这些二代制造主，苦于找不到地，最近资金紧张，之所以急于圈地，就是想以土地去抵押融资。

在珠三角，像他一样四处圈地的企业主越来越多。不过，他们大多倒并非仅仅为了抵押融资，而更多是意识到了工业地产的升值潜力。

2008年，广东提出双转移，广东的一些企业掀起一股内迁潮。在广东时，他们大多是租的地，或者是租的厂房，而这波转移潮中，大多数企业选择的是买地。位于广东南海的联邦家具集团就在那一年决定建一个北方基地，在山东临沂拿了600亩地。

当时正值金融危机，这600亩地，每亩地价不到5万元，而到今年，当地的土地挂牌价已经翻了一倍。仅就这片土地，三年时间，联邦家具资产就已增值一倍不止。

富士康、中兴ZET开发区分布图。

资料来源：根据公开资料搜集整理。 （明镜/图）

眼下，住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。

去年一年，国家级的经济开发区就增加了44家，总数过百；而近年来开始承接沿海地区产业转移的内陆省份，尤为雄心壮志。内蒙古，2011年计划引进的项目数是521个，投资总额是1000亿元。2011年上半年，全国一共卖了3.6亿平方米的工业用地，占土地供应总量的52%。

因为建工业园区来招商引资可以实现GDP、财政、税收、就业的全面增加，与政绩直接挂钩。近十年来，地方政府一直绞尽脑汁而又乐此不疲。吸引企业进驻园区的手段，也从最初的免税收零地价，进一步发展为资源赠送——配套的住宅用地、煤矿等等。

与此同时，形形色色的公司也开始以创意园区、动漫园区等各类名号，圈到低价的工业用地，行开发住宅或商业地产之实。

大公司圈地潮

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

受益于近四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。

富士康在短时间内的大规模圈地，是大规模扩产的需要，是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收，还是另有所图？

武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月的开盘浙江it易搜，就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司，香港注册，注册资本30亿港元。

这个总建筑面积12万平方米的楼盘，距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层，每平方米售价在1万元左右。

据武汉当地媒体报道中国评论网，2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地，平均楼面成本不到700元/平米，只占该项目售价的8%，扣除2000元的建安成本浙江产品，毛利率将达到8亿—9亿元。显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪嫁”。

不过，在二十几个富士康产业园区里，这是目前发现的唯一一例。而这一套玩法，深圳另一家IT企业中兴ZET则早已熟稔，并形成体系。中兴ZET旗下专门成立了中兴发展，负责当地的住宅项目开发和产业园区收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区，哪里就有中兴和园。

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多，利润翻了20倍，从1167万变成2.4亿元。这一年，占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售，有高层有花园洋房有别墅。

重型制造业企业之中，也有同样的案例。全国行业排名前三的三一重工集团旗下，也有一家地产公司——“上海竹胜园地产”，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，与中兴相同，这些项目几乎都在三一集团各个工业园所在地。

2008年时，三一还只有长沙、苏州、北京、上海、沈阳、长沙六大工业产业园；2009年，三大风电项目为三一集团圈到超过1000亩地。今年三一又在新疆乌鲁木齐和湖南怀化新上马了两个项目。

早在三一集团2004年度经营发展报告中，董事长梁稳根就明确提出，三一的三大协同产业为：租赁、金融和房地产。2008“三一节”庆典晚会上，梁稳根畅想道：“2012年，三一集团将突破千亿收入，其中180亿元来自投资与地产。”